Dossiers clients
Photo : Michel Monteaux pour le Cabinet Altius

Actualités

03.10.2023

Prescription acquisitive: Les communes aussi peuvent en bénéficier

La Cour de Cassation confirme la capacité des Communes à acquérir un bien par prescription Bien que non inscrite de manière explicite au Code général de la propriété des personnes publiques, une Commune peut acquérir une parcelle par prescription acquisitive trentenaire et engager une action en revendication de propriété devant le juge judiciaire sur ce fondement. Elle doit alors prouver la possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. C’est en substance le sens de l’arrêt rendu par la Cour de Cassation le 4 janvier 2023.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 4 janvier 2023, 21-18.993, Publié au bulletin

N° de pourvoi : 21-18.993

Décision attaquée : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, du 03 juin 2021

Source: OGE

01.06.2023

Tentative de résolution amiable du conflit avant un bornage judiciaire :

Publié au Journal Officiel du 12 mai 2023, un décret du 11 mai 2023 rétablit l’article 750-1 du code de procédure civile, précisant les conditions dans lesquelles il doit y a voir tentative de résolution amiable du conflit, par voie de médiation, de conciliation ou de procédure participative, préalablement à une demande de bornage judiciaire devant le tribunal. Le point sur ces dispositions qui s’appliqueront à compter du 1er octobre 2023.

Le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile, imposait le recours aux modes amiables de résolution des différends préalablement à la saisine du tribunal judiciaire, sous peine d’une sanction d’irrecevabilité.

Ce préalable amiable obligatoire prévu à l’article 750-1 du code de procédure civile ne concernait que les litiges tels que les conflits entre voisins liés à l’élagage ou au curage de fossé, les actions en bornage devant le tribunal ainsi que les demandes personnelles et mobilières d’un montant inférieur à 5000 €.

Dans un arrêt du 22 septembre 2022, le Conseil d’Etat a annulé l’article 750-1 du Code de procédure civile en relevant que l’obligation de préalable amiable est une condition de recevabilité d’une demande en justice et que, de ce fait, l’absence de précision des critères de la dérogation concernant l’indisponibilité du conciliateur de justice s’analyse en une violation de l’article 16 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen relatif au droit d’exercer un recours effectif devant toute juridiction (CE, 22 septembre 2022, n° 436939).

L’annulation de cet article a ainsi supprimé l’obligation de tentative amiable préalable pour les nouvelles procédures intentées à compter du 22 septembre 2022.

Les motifs de cette annulation ont été pris en compte dans le récent décret n° 2023-357 du 11 mai 2023, qui réintroduit l’article 750-1 du code de procédure civile et prévoit ainsi qu’à compter du 1er octobre 2023 une tentative de résolution amiable du conflit sera obligatoire pour les litiges inférieurs à 5000 € mais également pour toutes les actions en bornage devant le tribunal.

Source: OGE

28.04.2023

Audit énergétique obligatoire depuis le 1er avril 2023

Initialement prévue pour septembre 2022, l’obligation de réaliser un audit énergétique préalablement à la vente d’un logement classé F ou G s’impose depuis le 1er avril.

La loi « Climat et Résilience » publiée le 24 août 2021 a rendu obligatoire la réalisation d’un audit énergétique lors de la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété considéré comme des passoires énergétiques, c’est-à-dire dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est de classe F ou G.

Afin d’avoir des professionnels compétents et formés à la réalisation de ces audits, plusieurs Ministères ont décidé de reporter l’entrée en vigueur de cette mesure, à la date du 1er avril 2023. Ainsi, à partir de cette date tous les vendeurs de biens dont le DPE est de classe F ou G doivent faire l’objet d’un audit énergétique. Les biens concernés sont ceux qui ont fait l’objet d’une promesse de vente à compter du 1er avril 2023 ou à défaut de l’existence d’une promesse de vente, d’un acte de vente à compter du 1er avril 2023.

L’audit énergétique est un nouveau document complémentaire au diagnostic de performance énergétique (DPE) et qui repose sur une analyse plus complète ayant vocation à proposer des travaux à réaliser pour améliorer le classement de l’habitation. L’arrêté du 4 mai 2022 définit le contenu de l’audit énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation situées en France métropolitaine.

Concrètement, après une visite sur site, l’auditeur est chargé de dresser un état des lieux des performances énergétiques initiales du logement en identifiant notamment les déperditions thermiques, d’établir un diagnostic des modes constructifs des principales caractéristiques architecturales et thermiques, des équipements énergétiques ainsi que des éventuelles pathologies du bâtiment.

A partir de cet état des lieux, l’auditeur propose au moins deux scénarios de travaux en une ou plusieurs étapes afin de garantir l’atteinte de la classe DPE prévue dans le cadre de la rénovation performante définie dans la loi dite « Climat et Résilience », soit la classe C du DPE pour les logements de classe F et G avant travaux. Pour chacun des scénarios de travaux, l’auditeur réalise une analyse financière et indique les aides financières mobilisables.

Source: OGE

27.01.2023

Demande de pièce complémentaire illégale dépourvue d’impact sur le délai d’instruction des autorisations d’urbanisme.

Dans un arrêt du 9 décembre 2022, le Conseil d’Etat opère un important revirement de jurisprudence en jugeant qu’une demande de pièce complémentaire illégale n’interrompt pas, ni ne modifie le délai d’instruction de la demande. Dans ce cas, une décision de non-opposition à déclaration préalable ou un permis tacite naît à l’expiration du délai d’instruction. Le point avec la commission Urbanisme.

Par cette décision, le juge administratif revient sur les positions jurisprudentielles antérieures et notamment sur l’arrêt du Conseil d’Etat du 8 avril 2015. Dans cet arrêt, le Conseil d’Etat avait considéré que « lorsqu’une décision de demande de pièces complémentaires a été annulée par le juge de l’excès de pouvoir, cette annulation contentieuse ne rend pas le demandeur titulaire d’une décision implicite de non-opposition » (CE, 8 avr. 2015, n° 365804, Cne Ferrières-en-Gâtinais) Or, aujourd’hui il n’y a plus doute, dés lors qu’une demande de pièce complémentaire est illégale, le terme du délai d’instruction donne naissance à une décision tacite de non-opposition ou de permis de construire.

Pour prendre connaissance de l’intégralité du texte de l’arrêt: https://www.conseil-etat.fr/fr/arianeweb/CE/decision/2022-12-09/454521

Source OGE

29.09.2022

Arrêt de la Cour de cassation : Seul un géomètre-expert est habilité à dresser les plans annexés aux EDD (Etats Descriptifs de Division) en copropriété.

Le monopole des géomètres-experts en matière de copropriété confirmé par un arrêt rendu par la Cour de cassation le 29 juin 2022.

La première chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 29 juin dernier, un arrêt confirmant que les plans annexés aux actes de copropriété relevaient du monopole des géomètres-experts.

En effet, par cet arrêt, la Cour de cassation rappelle que le plan annexé aux actes de copropriété ne peut être que l’œuvre d’un géomètre-expert en ce qu’il délimite les droits fonciers. À défaut, il est inopposable. La solution est applicable à toutes copropriétés, quels que soient leur nature ou le nombre de copropriétaires. Il n’existe en effet qu’un seul régime de copropriété.

Reconnu et consacré de longue date par la jurisprudence, le monopole confié par l’État aux géomètres-experts a fait l’objet de nombreuses convoitises. L’arrêt de la Cour de cassation, conformément aux dispositions de la loi du 7 mai 1946, vient rappeler que les actes de délimitation des biens fonciers pour être opposables doivent être réalisés par une profession règlementée et contrôlée. Il en va de la protection des droits des propriétaires. Que l’on soit propriétaire d’un terrain ou d’un lot de copropriété, les garanties offertes doivent être les mêmes. Il n’y a pas de régime de « sous propriété» en France, et c’est heureux, car il s’agit d’un droit protégé par la Constitution. Il est donc légitime que la définition des limites de propriété et des droits qui y sont attachés soit confiée à des professionnels bénéficiant d’une formation initiale d’excellence, soumis à des règles de déontologie, à une obligation d’assurance, de formation continue et contrôlés régulièrement par leur Ordre professionnel.

Ce rappel par les hauts Magistrats de la Cour de cassation de la garantie offerte à tous les propriétaires, d’un terrain comme d’un lot de copropriété, est d’autant plus important que nous entrons dans une période instable sur le plan économique. Inflation, hausse des taux d’intérêt, pénurie de matériaux et d’énergie, dérèglement climatique, tous ces facteurs sont anxiogènes et économiquement à risque. L’immobilier reste alors une valeur refuge pour nombre de Français. Nous n’avons pas le droit de « jouer » avec ce qui constitue pour la plupart d’entre eux l’épargne d’une vie !

La contrepartie financière à fournir pour le copropriétaire reste par ailleurs très raisonnable au regard de la garantie et de la sécurité tant juridique qu’économique offertes, puisqu’une étude menée par l’Ordre des géomètres-experts démontre que l’établissement d’un plan annexé à un état descriptif de division de copropriété est facturé en moyenne 400 euros TTC par logement. Comme toutes les prestations des géomètres-experts, l’élaboration d’un plan annexé à un acte de copropriété et délimitant les droits fonciers est soumise à concurrence. Il n’y a donc aucun tarif préétabli.

Enfin, il semble utile et nécessaire de préciser que cet arrêt ne conduira pas les copropriétaires à recourir à un géomètre-expert pour établir ce type de plan pour les copropriétés existantes. Cet arrêt rappelle le principe qui vaudra pour les copropriétés exposées à un contentieux sur les limites des lots existants et, bien entendu, pour l’ensemble des plans annexés aux états descriptifs de division en copropriété à établir.

Source : OGE - Communiqué de presse du 05/09/2022

Accès au contenu de l’arrêt du 29/06/2022 : lien

18.06.2022

Les géomètres-experts compétents pour réaliser les Plans pluri-annuels de travaux

Un décret du 25 avril 2022 précise les compétences et garanties exigées pour les personnes qui réalisent le projet de plan pluriannuel de travaux prévu à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Pour rappel, le plan pluri-annuel de travaux sera obligatoire à compter du 1er janvier 2023, pour les copropriétés de plus de 200 lots (logements, bureaux ou commerces), à compter du 1er janvier 2024, pour les copropriétés comprenant entre 51 et 200 lots (logements, bureaux ou commerces) et à compter du 1er janvier 2025, pour les copropriétés de 50 lots et moins (logements, bureaux ou commerces).

Le décret du 25 avril 2022 précise la liste des compétences dont doit justifier la personne qui réalise un projet de plan pluriannuel, pour lui-même, pour ses employés ou pour des associés ou membres du groupement lorsqu’il s’agit d’une personne morale ou d’un groupement doté de la personnalité juridique. Il détermine par ailleurs le niveau de qualification requis : diplôme, titre professionnel, certification de qualification professionnelle ou inscription au tableau d’un ordre professionnel. Enfin, il détermine les garanties exigées, notamment en termes d’impartialité ou d’indépendance vis-à-vis du syndic de la copropriété, des fournisseurs d’énergie et des entreprises intervenant sur l’immeuble et les équipements sur lequel porte le projet de plan pluriannuel de travaux.

Les compétences demandées aux opérateurs souhaitant réaliser cette prestation sont semblables à celles du Diagnostic Technique Global (DTG).

Le décret prévoit en effet les prérequis suivants :

  • un diplôme sanctionnant une formation du niveau de l’enseignement supérieur d’une durée minimale de trois ans ou d’une durée équivalente à temps partiel dans le domaine des techniques du bâtiment, dispensée dans une université ou un établissement d’enseignement supérieur ou dans un autre établissement de niveau équivalent, ce diplôme ayant été délivré par une autorité compétente d’un Etat de l’Union européenne ou partie à l’accord sur l’Espace économique européen ;
  • un titre professionnel dans le domaine des techniques du bâtiment de niveau équivalent ;
  • une certification de qualification professionnelle dans le domaine des techniques du bâtiment de niveau équivalent ;
  • une attestation d’inscription au tableau d’un ordre professionnel reconnu dans le domaine de l’immobilier.

Les prérequis autorisent donc les géomètres-experts à réaliser des projets de plans pluriannuels de travaux.

Pour établir ce projet, le géomètre-expert doit justifier que des employés, des membres du groupement, des associés ou lui-même, possèdent les compétences requises dans les domaines suivants :

  • les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu’en second œuvre ;
  • les bâtiments, les produits de construction, les matériaux de construction, les équipements techniques ;
  • les pathologies du bâtiment et de ses équipements ;
  • la thermique des bâtiments et les possibilités d’amélioration énergétique et de réhabilitation thermique et leurs impacts potentiels notamment acoustiques ;
  • l’évaluation des émissions de gaz à effet de serre du bâtiment et des possibilités de réduction de celles-ci ;
  • la terminologie technique et juridique du bâtiment, dans son acception par l’ensemble des corps d’état, en rapport avec l’ensemble des domaines de connaissance mentionnés ci-dessus ; -les textes législatifs et réglementaires relatifs aux normes sanitaires et de sécurité, afférentes à l’habitat ; -les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.

Le décret détermine par ailleurs les garanties exigées notamment en termes d’impartialité ou d’indépendance vis-à-vis du syndic de la copropriété, des fournisseurs d’énergie et des entreprises intervenant sur l’immeuble et les équipements sur lequel porte le projet de plan pluriannuel de travaux. Le diagnostiqueur devra ainsi attester sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance.

L’entreprise devra également avoir souscrit une assurance en responsabilité civile professionnelle lui permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison des son intervention dans le cadre la réalisation du plan pluriannuel de travaux

20.05.2022

Audit énergétique obligatoire : entrée en vigueur le 1er septembre

Un décret et un arrêté encadrant l’obligation d’un audit énergétique pour les logements énergivores à vendre sont parus au Journal officiel du 5 mai 2022. Les logements en monopropriété classés F et G sont concernés dès le 1er septembre prochain. Ces textes viennent compléter la réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE), désormais harmonisé, obligatoire et opposable, et sont issus de la loi Climat et résilience, qui pose également l’interdiction progressive de louer les passoires énergétiques.

L’audit énergétique s’ajoute au DPE (diagnostic de performance énergétique), lorsque celui-ci fait apparaître des performances insuffisantes, exprimées dans le classement de A à G. Il s’applique, au moment de la vente, aux maisons individuelles et aux appartements situés en monopropriété, à l’exclusion donc des logements situés dans une copropriété. Il vise à aller plus loin que le DPE dans l’analyse précise des caractéristiques énergétiques, et à proposer des travaux d’amélioration des performances. Les logements classés F et G devront, pour pouvoir être vendus, faire l’objet d’un audit à compter du 1er septembre prochain. Les logements E seront soumis à cette obligation le 1er janvier 2025. Viendront ensuite les logements classés D au 1er janvier 2034. A noter que cet audit est valable cinq ans. La liste des personnes autorisées à élaborer l’audit inclut tous les professionnels, dès lors qu’ils sont qualifiés. L’arrêté publié le 5 mai 2022 précise le contenu de l’audit énergétique. Il devra reprendre les informations du DPE, et aller plus loin, avec un schéma précisant la répartition des déperditions thermiques. Il devra également faire mention, le cas échéant, de l’existence de dispositifs de pilotage et les conditions d’aération ou de ventilation du bâtiment avant travaux. Il devra notamment donner une indication de la consommation annuelle d’énergie, la consommation annuelle totale, et les émissions de gaz à effet de serre. L’audit devra, enfin et surtout, contenir des propositions de travaux, avec description de chacun des postes, et les économies d’énergies attendues. Ces propositions de travaux seront guidées par deux scénarios. Une première proposition prévoit un parcours de travaux par étapes pour constituer une rénovation performante. Chacune des étapes ne compromet pas la faisabilité technique ou économique des étapes suivantes. Ce parcours de travaux intègre notamment l’étude des six postes de travaux habituellement mentionnés : l’isolation des murs, l’isolation des planchers bas, l’isolation de la toiture, le remplacement des menuiseries extérieures, la ventilation, la production de chauffage et d’eau chaude sanitaire ainsi que les interfaces associées. Des obligations d’atteinte de performance énergétique sont associées à ces travaux : ainsi, la première étape permet de réaliser un gain d’au moins une classe et au minimum d’atteindre la classe E, et l’étape finale doit permettre d’atteindre au moins la classe B. Pour les bâtiments de classe F ou G avant travaux, le parcours de travaux comporte une étape intermédiaire permettant d’atteindre au moins la classe C. La deuxième proposition de travaux doit prévoir un parcours de travaux en une seule étape, donc une rénovation globale, pour constituer une rénovation performante, c’est-à-dire un niveau de performance au moins égal à celui de la classe B. Ce parcours de travaux intègre également l’étude des six postes de travaux. Par dérogation, l’arrêté dispose que si les caractéristiques techniques, architecturales, patrimoniales ou de coût des travaux, ne permettent pas l’atteinte de la classe de performance B, le parcours de travaux prévoit le traitement des six postes de travaux et permet d’atteindre au minimum la classe de performance C pour les bâtiments de classe E avant travaux, la classe de performance D pour les bâtiments de classe F avant travaux, la classe de performance E pour les bâtiments de classe G avant travaux , soit une amélioration de deux classes minimum. Les six postes de travaux sont considérés comme traités dès lors que l’auditeur atteste qu’ils ont été portés à un haut niveau de performance en faisant appel aux meilleures techniques disponibles et compatibles avec les caractéristiques du bâtiment concerné.

Source : Commission Immobilier de l’OGE

07.01.2022

Une nouvelle année, de nouveaux projets, …

…et de nouvelles compétences.

Cette nouvelle année débute comme la précédente a terminé. Nos clients fidèles nous renouvellent leur confiance, nous les en remercions et mettons tout en oeuvre pour répondre à leurs exigences en dépit des conditions difficiles que nous impose la crise sanitaire que nous subissons tous.

De nouveaux clients font aussi appel à nous dans le cadre de leurs projets aussi variés que passionnants, ALTIUS recrute encore cette année. Nous invitons les candidats intéressés à consulter nos offres d’emploi.

12.12.2021

Réédition des DPE : Note de procédure fournie par le ministère

Une note de procédure transmise par le ministère vise à garantir une meilleure efficacité et traçabilité des DPE à rééditer. Le bon respect de cette procédure est à-même de garantir le déroulement optimum du processus de prise en charge dont les modalités exactes sont encore en cours d’établissement.

La recommandation de réédition concerne uniquement les DPE respectant les conditions suivantes :

  • avoir été réalisé et remonté à l’observatoire de l’ADEME entre le 1/07/2021 et le 31/10/2021 inclus
  • avoir été réalisé selon la méthode 3CL-DPE 2021 (arrêtés du 31/03/2021) dans sa version non encore modifiée par l’arrêté du 8 octobre 2021
  • porter sur un bâtiment construit avant 1975
  • afficher des classes de performances D, E, F ou G.

Il est recommandé que ces rééditions soient réalisées :

  • systématiquement pour les biens classés F ou G
  • à la demande du propriétaire pour les biens classés D ou E.

Source : Veille “VISAGE” de l’UNGE

18.11.2021

Diagnostics immobiliers : Nouveau DPE!

Après la mise à jour du Guide du nouveau DPE, le ministère de la Transition écologique met à la disposition des diagnostiqueurs immobiliers deux courriers d’accompagnement pour la réédition des DPE des logements antérieurs à 1975 classés F et G d’une part, et D ou E d’autre part (en pièce jointe également).

Ces courriers types sont destinés à appuyer les explications des diagnostiqueurs immobiliers auprès de leurs clients. Pour rappel, à la suite des ajustements apportés par l’arrêté du 8 octobre 2021 au nouveau DPE, le ministère a prévu :

  • L’actualisation automatique et gratuite pour les logements antérieurs à 1975 dont la classe énergétique est F ou G ;
  • L’actualisation gratuite sur demande du propriétaire pour les logements antérieurs à 1975 dont la classe énergétique est D ou E

Selon ces courriers, « ces modifications se traduiront dans un certain nombre de cas par une amélioration de la performance énergétique des biens évalués […] et donc aboutir à une amélioration de la classe énergétique du logement mais jamais à un déclassement ».

Les courriers précisent bien que « cette réédition ne vous est pas facturée et est prise en charge par l’État » et l’ancien DPE « demeure néanmoins juridiquement totalement valide dans la mesure où il applique la méthode de calcul en vigueur au moment de son élaboration ».

…à suivre

Source : Veille “VISAGE” de l’UNGE

22.09.2021

Compatibilité entre ASL de propriétaires et domaine public

Après une longue période d’incertitudes et suite à deux arrêts du Conseil d’Etat rendus en début d’année 2020, dont il résultait que le régime des associations syndicales (ASL) de propriétaires était incompatible avec celui de la domanialité publique, à travers la loi « Climat et résilience » du 22 août 2021, le législateur est intervenu pour atténuer la portée de cette jurisprudence

Par un arrêt, du 10 mars 2020, le Conseil d’Etat apporte des précisions complémentaires dont il résulte d’une part que « un immeuble inclus dans le périmètre d’une association syndicale et qui, à la date d’entrée en vigueur de l’ordonnance du 1er juillet 2004, n’appartenait pas au domaine public d’une personne publique, ne peut devenir une dépendance de ce domaine, alors même qu’il serait affecté (…) » et d’autre part que « L’entrée en vigueur de l’ordonnance du 1er juillet 2004 ne saurait toutefois avoir eu pour effet d’emporter le déclassement des biens qui, avant cette entrée en vigueur, appartenaient déjà au domaine public et se trouvaient compris dans le périmètre d’une association syndicale » (CE, 10 mars 2020, Association syndicale des propriétaires de la cité Boigues, n° 432555).

Ainsi, la doctrine juridique a pu considérer que dès lors qu’un bien fait partie du domaine public ou il serait destiné à en faire partie dans le cadre d’une opération immobilière en cours de réalisation, il ne peut pas être inclus dans le périmètre d’une association syndicale de propriétaires (ASP).

Par l’article 220 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite « loi climat et résilience », le législateur a pris le soin de modifier l’article 6 de l’ordonnance de 2004 pour exclure les biens relevant du domaine public du champ d’application de l’hypothèque légale.

Le nouvel alinéa introduit à l’article 6 est libellé comme suit : « Lorsque des personnes publiques sont membres d’une association syndicale de propriétaires, l’hypothèque légale ne s’applique pas à ceux de leurs immeubles qui appartiennent au domaine public. »

Le principe d’incompatibilité posé par le Conseil d’Etat est donc implicitement écarté par le législateur, qui, par ailleurs, confère un effet rétroactif à cette règle en précisant que les dispositions de cet alinéa sont applicables aux associations syndicales de propriétaires créées avant l’entrée en vigueur de l’article 220 de la loi du 22 août 2021.

Source OGE

11.03.2021

« Regarde-moi quand je fixe les limites »

L’Ordre des Géomètres-Experts est partenaire de la Fondation des Femmes, qui lutte contre les violences faites aux femmes. A l’occasion de la journée internationale du droit des femmes, le 8 mars 2021, la Fondation a proposé voici quels jours une campagne de sensibilisation contre l’invisibilisation des femmes.

Engagé depuis 3 ans aux côtés de la Fondation des Femmes, l’OGE a eu l’occasion de se mobiliser en 2019 lors de la Course de la Nuit des Relais, au Grand Palais, et soutiendra prochainement le concours d’éloquence porté par la structure.

A l’occasion de la journée internationale du droit des femmes, le 8 mars, la Fondation a lancé unecampagne de sensibilisation contre l’invisibilisation des femmes.

Le message – au double-sens délibéré – rappelle que les inégalités ne sauraient trouver leur place ni dans l’exercice professionnel, ni dans les échanges personnels.

Source: OGE

18.12.2020

Action en bornage à ne pas confondre avec action en revendication de propriété: L’action en bornage a seulement pour objet de fixer les limites de fonds contigus et ne se confond pas avec l’action en revendication qui porte sur le droit de propriété lui-même. C’est en substance ce que confirme l’arrêt rendu par la cour de Cassation le 19 novembre 2020

À la suite d’une division de parcelle en quatre nouvelles parcelles, deux des nouveaux propriétaires ne disposent pas d’un accès suffisant à la voie publique. Une servitude conventionnelle de passage est alors créée avec la propriétaire d’une parcelle contigüe. Quelques années plus tard, un jugement devenu irrévocable a ordonné le bornage et fixé la ligne divisant les fonds de la propriétaire, et ceux des consorts des quatre parcelles contigües. Ceux-ci ont alors assigné celle-là afin que soit constaté judiciairement que l’état d’enclave n’était plus présent, et de faire ainsi éteindre la servitude conventionnelle qui avait été établie.

Une cour d’appel a prononcé l’extinction de la servitude de passage, et la propriétaire du fonds servant a formé un pourvoi en cassation. Elle estime que même s’il avait été réalisé judiciairement, le bornage ne valait pas transfert de propriété, et que le juge ne pouvait donc pas statuer sur la cessation de l’état d’enclave sans avoir examiné au préalable s’il ne demeurait pas propriétaire de l’assiette de la servitude dont la propriété n’avait pu être transmise au propriétaire du fonds dominant par le seul effet du bornage judiciaire.

La Cour de cassation a donc dû se demander si le juge pouvait déduire l’extinction d’une servitude conventionnelle de la seule réalisation d’un bornage judiciaire faisant cesser l’état d’enclave. Elle répond par la négative à cette question, indiquant que « l’action en bornage a seulement pour objet de fixer les limites de fonds contigus et ne se confond pas avec l’action en revendication qui porte sur le droit de propriété lui-même ». Par conséquent, le seul bornage ne saurait suffire à éteindre la servitude conventionnelle, quand bien même il entraîne une cessation de l’état d’enclave. Pour que l’extinction puisse être prononcée, il faut au préalable vérifier si le propriétaire du fonds servant n’a pas également un intérêt à l’exécution de la convention.

Source: OGE et ICH

30.11.2020

Impacts des mesures sanitaires en matière d’urbanisme et d’immobilier ? Le point avec Emmanuelle Wargon, Ministre de tutelle de la profession des Géomètres-Experts.

  • Les autorisations d’urbanisme et permis de construire continuent d’être délivrés par les collectivités, mais les délais ne seront pas allongés ;
  • Les bonnes pratiques du guide l’OPPBTP ont été actualisées pour prendre en compte les nouvelles restrictions sanitaires;
  • Les travaux de rénovation doivent se poursuivre, y compris chez les particuliers, dans le respect des mesures de distanciation sociale ;
  • Les visites de chantier de particuliers sont limitées à certains cas : seules les visites d’étapes qui conditionnent un versement ou les visites de fin de chantier sont possibles
  • Les agences immobilières sont fermées au public mais les agents peuvent poursuivre leurs activités qui ne sont pas réalisables à distance (un état des lieux par exemple). Les visites physiques de logement ne sont plus autorisées, les agences immobilières doivent s’adapter en mettant en ligne des photographies et vidéos afin de permettre l’organisation de visites virtuelles ;
  • Les assemblées générales de copropriétés continueront de se tenir à distance ;
  • Les déménagements, signatures de bail, remises de clés et états des lieux restent autorisés ;
  • Les études notariales restent en activité et systématisent la signature des actes d’achat et de vente à distance mais il sera toujours possible de se rendre chez son notaire lorsqu’il n’est pas possible de réaliser l’acte à distance

20.11.2020

Division primaire : Le Conseil d’Etat tranche sur les règles d’urbanisme applicables:

A travers un arrêt rendu le 12 novembre 2020, le Conseil d’Etat met fin à une jurisprudence fluctuante sur la question de l’application des règles d’urbanisme en présence d’une division primaire. Le Conseil d’Etat valide le principe retenu par de nombreux praticiens (mais souvent contesté par les services instructeurs) selon lequel le respect des règles d’urbanisme doit être apprécié au regard de l’ensemble de l’unité foncière existante à la date à laquelle l’administration statue sur la demande, bien que cette dernière soit informée de la division à venir.

A la différence d’un lotissement, la division primaire présente l’avantage de pouvoir diviser un terrain en vue d’en céder une partie pour un projet déterminé, le tout à travers une seule démarche : le permis de construire du projet envisagé, qui sera suivi par un simple DMPC permettant la division du terrain.

La pratique a soulevé toutefois quelques interrogations, dont l’une des plus importantes étaient de savoir si, dans le cadre de l’instruction du permis de construire, les règles d’urbanisme s’appliquaient au regard de l’ensemble de l’unité foncière (article R. 151-21 du code de l’urbanisme) ou bien s’il fallait anticiper la division à venir et prendre en considération les caractéristiques du terrain ayant vocation à être cédé.

Par sa décision du 12 novembre 2020, la Haute Juridiction administrative met fin à cette incertitude jurisprudentielle et, en visant les article L. 442-1, R. 442-1 et R. 151-21 du code de l’urbanisme, elle estime que :

  • le respect des règles d’urbanisme doit être apprécié au regard de l’ensemble de l’unité foncière existante à la date à laquelle l’administration statue sur la demande, bien que cette dernière soit informée de la division à venir.
  • dans l’hypothèse où, postérieurement à la division du terrain mais avant l’achèvement des travaux, le pétitionnaire dépose une demande de permis de construire modificatif (PCM), il y a lieu d’apprécier la légalité de cette demande sans tenir compte des effets, sur le terrain d’assiette, de la division intervenue.

Ainsi, même après division, les demandes de permis de construire modificatif doivent continuer à prendre en compte l’unité foncière d’origine. Il s’agit de préserver les droits acquis par le permis initial et ne pas remettre en cause la légalité le projet de construction après division (du fait de la constitution d’une nouvelle unité foncière)

Source: OGE

30.05.2020

Loi Carrez : Mesurer ne suffit pas!

La loi du 18 décembre 1996 dite « Loi Carrez », insérée dans la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, précise que : « Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot, mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. » Ainsi l’auteur d’une attestation de superficie d’un lot de copropriété doit mesurer, calculer, et garantir que la superficie qu’il mesure est conforme au décret d’application de cette loi (analyse technique), mais il doit également vérifier que la superficie qu’il déclare est bien la partie privative d’un lot de copropriété (analyse juridique).

Or, a Cour de Cassation rendait un arrêt surprenant qui conclue que le mesureur n’est pas tenu de procéder à l’analyse juridique du lot. Cet arrêt méconnaissait manifestement ces aspects techniques et juridiques de la Loi Carrez puisqu’il a été corrigé par un arrêt du 11 mars 2020 de la Cour de Cassation qui impose au notaire rédacteur de l’acte de s’assurer que le vendeur est bien titulaire du droit de propriété sur l’ensemble des biens à vendre.

Ainsi, la double analyse technique ET juridique du géomètre-expert sécurise la vente d’un lot de copropriété et protège l’ensemble des acteurs de cette vente.

11.05.2020

COVID-19 : Continuité d’Activité (mise à jour) - Nous avons repris la totalité de nos activités, ceci dans le respect des conditions de sécurité sanitaire mises en place en fonction de la nature et de l’environnement de chaque prestation. En particulier, les opérations de mesurage en milieu occupé et les réunions de bornage contradictoire sont soumises à des conditions plus strictes. Dans l’intérêt de tous nous ne recevons actuellement aucune clientèle dans nos locaux et vous invitons à privilégier les modes de communications virtuels (téléphone, email, visio conférence)

Comptant sur votre compréhension, nous vous renouvelons nos remerciements pour votre confiance !

26.06.2019

TRAVAILLER A PROXIMITE DE RESEAUX NE S’IMPROVISE PAS -

Nous faisons maintenant partie des prestataires certifiés en localisation de réseaux.

Nos efforts pour mener un processus de certification par le Bureau VERITAS et faire reconnaitre nos compétences en détection de réseau ont été reconnus par l’avis favorable du Comité. Nous allons être prochainement inscrits sur la liste consultable du site du Ministère de la Transition Ecologique et Solidaire – INERIS - Construire sans détruire

17.01.2019

LES GEOMETRES-EXPERTS ET LE BORNAGE : ANTISECHE POUR LE PRESIDENT DE LA REPUBLIQUE

Dans le cadre du grand débat public, le Président de la République, interrogé par un maire sur le sujet du bornage et de l’intervention des géomètres-experts, a reconnu ses lacunes en la matière. Les géomètres-experts souhaitent rappeler leur rôle dans la définition de la propriété privée, au cœur du vivre-ensemble français.

Sous le feu des questions posées par les maires lors du débat organisé à Grand- Bourgtheroulde dans l’Eure le 15 janvier 2019, le Président de la République a fini par « sécher » sur une question relative à la place du géomètre-expert dans le bornage d’un lotissement. Sous des apparences techniques, cette question touche à un domaine qui concerne tous les Français : le respect de la propriété privée, droit protégé par la constitution.

Qu’est-ce que le bornage ? Il s’agit d’une opération qui définit juridiquement et matérialise sur le terrain les limites des propriétés privées. C’est là qu’intervient le géomètre-expert puisque le bornage est au cœur de ses activités.

Le géomètre-expert est un professionnel libéral qui dresse les plans et les documents topographiques qui délimitent les propriétés foncières. Il bénéficie de la liberté d’installation et ses tarifs sont libres. Il est le seul habilité à « dire la propriété » en fixant les limites des biens fonciers. Le respect de la propriété privée constituant l’un des fondements de notre vie en société, les 2000 géomètres-experts en France exercent donc une mission d’intérêt général.

Cet enjeu public majeur explique pourquoi la profession est réglementée et encadrée par la loi. Pour exercer son activité, un géomètre-expert doit être inscrit au tableau de l’Ordre des géomètres-experts. Il est également soumis à de nombreuses obligations : respect de règles déontologiques, formation continue, assurance, transparence du prix de ses prestations, indépendance.

Les géomètres-experts seraient ravis de pouvoir rencontrer le Président de la République pour lui présenter plus en détails la profession et lui exposer les nombreuses facettes qui composent son quotidien. Comme le précisent Jean- François Dalbin, Président du Conseil supérieur de l’Ordre des géomètres- experts et Régis Lambert, Président de l’Union Nationale des géomètres- experts: « Être géomètre-expert, c’est exercer une profession plurielle. Garant d’un cadre de vie durable, le géomètre-expert joue un rôle incontournable dans l’aménagement et la gestion des territoires. Il se trouve ainsi au cœur de la vie de nos concitoyens »

Les chiffres clés de la profession de géomètre-expert

  • 1850 géomètres-experts inscrits au tableau de l’Ordre
  • 1150 cabinets répartis sur l’ensemble du territoire
  • Une branche de 9 000 salariés structurée essentiellement en PME
  • 76% des cabinets sont des sociétés
  • Une moyenne de 8 salariés / cabinet

Source: OGE/UNGE

20.12.2017

Le cabinet Altius soutient la mission « Fidesco – Volontaires au Rwanda de Charlotte et Geoffroy »

Partis pour 2 ans, ils sont se mis à disposition des enfants des rues à Kigali, œuvrant au centre CECYDAR.

10.11.2017

L’OGE s’engage pour la généralisation du BIM à l’horizon 2022

L’OGE est investi depuis plusieurs années dans le process BIM avec le souci permanent de modéliser les droits attachés à la propriété foncière au sein d’une maquette numérique en 3D. A cet égard, l’OGE prend une part active aux travaux et réflexions menées depuis deux ans par le PTNB, Plan de transition numérique dans le bâtiment, copiloté par les ministères de la transition écologique et solidaire et de la Cohésion des territoires.

Le 9 novembre, le Directeur général de l’OGE, Hervé GRELARD, a procédé à la signature de la charte d’engagement volontaire de la filière du bâtiment pour la construction numérique, cérémonie organisée en marge du salon des innovations pour le bâtiment et l’architecture (Batimat) en présence d’une cinquantaine d’acteurs du bâtiment également signataires de la charte. Par cet acte, l’OGE témoigne de sa volonté de participer à la conception en BIM des projets de construction à partir de 2020 afin de tendre vers une généralisation du BIM dans la conception et la construction à l’horizon 2022.

07.11.2017

Jurisprudence: Conditions d’accès du géomètre-expert à un lot de copropriété

Résumé de lArrêt de la Cour de Cassation (chambre civile 3 ) du 5 octobre 2017:

Afin de vérifier que la grille de réparation des charges figurant au règlement de copropriété était en adéquation avec la superficie réelle des lots, l’assemblée générale des copropriétaires a décider de mandater un Géomètre-Expert afin que celui-ci procède au mesurage des parties privatives de l’ensemble des lots de copropriété.

Une SCI, copropriétaire et sa locataire, une SARL ont cependant refusé de laisser le Géomètre-Expert procéder au mesurage dans leur lot de telle sorte que le syndicat des copropriétaires n’a eu d’autre choix que d’assigner les deux sociétés pour se voir autoriserjudiciairementl’accès au lot. Pour justifier leur refus, les deux sociétés ont mis en avant l’atteinte disproportionnée au droit au respect du domicile de l’un comme de l’autre, que constituait l’autorisation faite au Géomètre-Expert, donnée par l’assemblée générale.

La Cour d’appel, comme la Cour de cassation ne retient pas cette argumentation, considérant que, étant donné que la SCI copropriétaire n’avait pas contesté dans les délais impartis fixés par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale mandatant le Géomètre-Expert, décision devenue par la suite définitive, ce refus était donc infondé et constituait donc un trouble manifestement illicite.

21.06.2017

Stationnement adapté : priorité aux handicapés !

Le décret n° 2017-688 du 28 avril 2017 (JO du 30 avril 2017) précise les modalités de location des places de stationnement adaptées incluses dans les parties communes des copropriétés à usage principal d’habitation. Ce décret met en œuvre les dispositions relatives à l’inclusion d’une partie des places de stationnement adaptées dans les parties communes des immeubles en copropriété dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2015 et définit les modalités selon lesquelles ces places sont louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété. Ce décret est pris en application de l’article 1er de l’ordonnance n° 2014-1090 du 26 septembre 2014 relative à la mise en accessibilité des établissements recevant du public, des transports publics, des bâtiments d’habitation et de la voirie pour les personnes handicapées qui modifie l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Les contrats de location de ces places de stationnement sont conclus selon les dispositions du droit commun des baux des articles 1708 et suivants du Code civil. Le décret est en vigueur depuis le 1er mai 2017.

Source: Informations Rapides de la Copropriété

24.04.2017

Lotissement dans périmètre ABF et AVAP : Modification du code de l’urbanisme

Le décret n° 2017-456 du 29 mars 2017 relatif au patrimoine mondial, aux monuments historiques et aux sites patrimoniaux remarquables qui constitue un des décrets d’application de la Loi CAP du 07 juillet 2016 modifie plusieurs dispositions du code du patrimoine et procède à des mesures de coordination dans les différents codes concernés par le patrimoine dont le code de l’urbanisme. A ce titre, ce décret vient modifier la rédaction de l’article R421-19 du code de l’urbanisme qui définit dans quels cas les lotissements doivent faire l’objet de la délivrance d’un permis d’aménager. L’extrait concerné du nouvel article R421-19 est le suivant :
*Article R421-19 Modifié par Décret n°2017-456 du 29 mars 2017 - art. 15 Doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager : a) Les lotissements : -qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur ; -ou qui sont situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement ;**

Ces dispositions sont applicables depuis le 1er avril 2017 et les éventuelles Déclarations Préalables déposées depuis le 1er avril 2017 concernées par de tels périmètres sont illégales.

28.02.2017

Le Cabinet ALTIUS recrute… Pour répondre à la forte croissance d’activité que nous enregistrons depuis ce début d’année, nous renforçons nos équipes. Si vous étes techncien(ne) ou ingénieur(e) géomètre, dessinateur(trice) sous AutoCAD et Microstation, si vous souhaitez évoluer dans un environnement pluridisciplinaire et participer à des projets de toutes tailles, n’hésitez pas à consulter notre page dédiée aux offres d’emploi et postulez.

14.02.2017

Les premières semaines d’application du DTG confirment que ce marché sera surtout animé par les mises en copropriété.

Le marché de la copropriété représente un parc de 8 millions de logements pour 600 000 copropriétés. Des chiffres bruts qui ont de quoi donner au DTG un attrait certain pour les diagnostiqueurs, d’autant qu’ils ont déjà un pied sur ce marché.

Seulement, le DTG, contrairement à ce que prétendent déjà certains, n’est pas obligatoire pour toutes les copropriétés. Il ne l’est qu’en cas de mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans ainsi que pour les immeubles faisant l’objet d’une procédure pour insalubrité et pour lesquels l’administration demande le DTG.

Pour les autres copropriétés, aucune obligation, si ce n’est celle d’inscrire la question de la réalisation du DTG à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Or sur ce point, les acteurs du marché expriment leur scepticisme sur le pourcentage de copropriétés susceptibles de voter le DTG. Les premières semaines d’application du diagnostic technique global semble confirmer qu’elles seront peu nombreuses. Les syndics sont bien sûr actuellement dans la phase de demandes des devis qui seront joints à la convocation de leur prochaine assemblée générale, mais les bureaux d’études ne constatent pas chez eux une réelle motivation, en l’absence de contrainte, pour ensuite faire voter le DTG.

Des copropriétés échaudées « Nous préférons pourtant que le DTG soit demandé volontairement plutôt qu’il ne soit voté par obligation », indique Frédéric Coffinet, gérant de bureau d’étude MEV, en estimant que le DTG, ou un audit équivalent, deviendra sans doute obligatoire à l’avenir.

D’autant que de nombreuses copropriétés, notamment en région parisienne, soucieuses d’avoir une vision claire de l’état de leur immeuble et des investissements à prévoir pour l’entretenir au mieux, ont déjà pu faire réaliser un Audit Energétique Architectural ou un Audit Global Partagé selon le cahier des charges de l’ARC de 2013. Ces copropriétés ne voteront pas le DTG, car ces deux audits très complets abordent déjà tous les thèmes thermiques et architecturaux. Le cas échéant, le cabinet d’architecte ou le bureau d’étude repassera dans ces résidences pour y faire une mise à jour. D’autre part beaucoup d’acteurs font remarquer que les atermoiements et le récent recul des gouvernements successifs depuis quelques années sur les travaux de rénovation des ascenseurs n’incitent pas les copropriétés à anticiper le vote du diagnostic technique global. Surtout en cette période d’échéances électorales qui pourraient remettre en cause la politique de rénovation des copropriétés. Le marché du DTG sera surtout porté par les mises en copropriété, et les rares procédures d’insalubrité. De quoi sans doute intéresser les diagnostiqueurs qui réalisaient les diagnostics techniques préalables à la mise en copropriété. A condition bien sûr de satisfaire aux exigences de prérequis et d’être doté des compétences adéquates. Pour les autres, il faudra y réfléchir à deux fois.

Source: diagnostiqueur-immobilier.fr

12.12.2016

Un quatrième Géomètre-Expert chez ALTIUS… Nous avons le plaisir de vous informer de l’inscription au tableau de l’ordre des géomètres-experts, sous le numéro 06195, d’Antoine OSMOND qui devient donc le quatrième géomètre-expert de notre équipe.

04.10.2016

1er janvier 2017 - le DTG obligatoire pour la mise en copropriété des immeubles de plus de 10 ans:

L’article 58 de loi ALUR prévoit qu’à compter du 1er janvier 2017 l’actuel diagnostic technique immobilier (DTI) sera remplacé par le diagnostic technique global (DTG). Ce nouveau diagnostic qui comportera l’examen de la situation patrimoniale de l’immeuble et une projection sur 10 ans des éventuels travaux nécessaires permettra aux copropriétaires de connaître la situation générale de l’immeuble et d’envisager d’éventuels travaux. Un décret est en préparation afin de préciser les compétences dont devra justifier la personne qui réalisera le DTG. Jusqu’au 1er janvier, le DTI reste un préalable nécessaire à la mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de 15 ans.

Immeubles concernés:

A partir du 1er janvier 2017, le DTG sera obligatoire pour :

1) les immeubles de plus de 10 ans et qui font l’objet d’une mise en copropriété (art. L. 731-4 CCH) - Ce diagnostic devra être réalisé avant même l’établissement du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division. Si celui-ci est signé après le 1er janvier, le DTG devra être mis en œuvre.

2) tout immeuble en copropriété, à destination partielle ou totale d’habitation (art. L731-1 CCH) Dans ce cas, ce sont les copropriétaires réunis en assemblée générale qui se prononcent sur la réalisation du DTG et ses modalités. La décision d’engager un DTG ainsi que les modalités de sa réalisation doivent être prises à la majorité simple.

Il est fondamental dès à présent d’informer les clients que le diagnostic proposé dans les devis est contraint par la date de signature du règlement de copropriété. Si celui-ci est signé après le 1er janvier, le DTG devra être mis en œuvre.

Contenu du diagnostic :

Le diagnostic technique global (DTG) comportera :

-une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble,

-un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre du Code de la construction et de l’habitation,

-une analyse des améliorations possibles concernant la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble,

-un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble ou un audit énergétique,

-une évaluation sommaire du coût ainsi que la liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble (notamment sur les 10 prochaines années).

Source : Ordre des Géomètre-Experts

02.09.2016

Copropriété et colonnes montantes : En cours d’expertise

À qui la charge de l’entretien et de la rénovation des colonnes montantes, ces câbles électriques qui desservent les immeubles de logements collectifs ? Environ 300 000 d’entre elles seraient vétustes et donc à rénover selon le dernier rapport annuel du médiateur de l’énergie. «Pour savoir qui doit financer leur rénovation, il faut déterminer si elles appartiennent aux copropriétés ou si elles font partie du réseau de distribution. (…) L’analyse du médiateur national de l’énergie sur le sujet est claire : les colonnes montantes font partie du réseau et relèvent donc de la responsabilité du gestionnaire de réseau. Redoutant des accidents graves, principalement des débuts d’incendies, et face à la résistance d’ERDF [aujourd’hui appelée Enedis – ndlr], qui ne souhaite pas prendre à sa charge ces indispensables rénovations, le médiateur a incité le législateur à se saisir du sujet.»

Pour rappel, la loi Royal sur la transition énergétique prévoit, dans son article 33, qu’un rapport sur le statut des colonnes montantes soit remis au Parlement à l’automne 2016. Si pour le financement des rénovations, le médiateur prône un financement tripartite entre les syndicats de copropriétaires, le gestionnaire de réseau et les collectivités locales, il reste que la lettre de mission du gouvernement pour les rapporteurs ignore la question centrale du régime juridique des colonnes montantes source d’un contentieux de plus en plus abondant, avec 59 recommandations émises par le médiateur en 2015, contre 28 en 2014.

Source: Informations Rapides de la Copropriété

10.06.2016

Comment indemniser les SERVITUDES DE PASSAGE créées par décision de justice?

En matière d’indemnisation de la création d’une servitude de passage, force est de constater que la jurisprudence ne s’est jamais prononcée sur le mode de calcul du préjudice du fond servant résultant de cette création, laissant ainsi cette tâche aux experts eux-mêmes. Ainsi, différentes méthodes ont émergé, sans qu’aucune n’envisage l’ensemble des éléments de chaque situation. La Commission Expertise judiciaire de l’Ordre des Géomètres-Experts a donc opté pour une méthodologie destinée à permettre de prendre en compte l’ensemble des caractéristiques afin de permettre l’indemnisation la plus juste du dommage que la servitude peut occasionner.

L’article 682 du Code civil dispose « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner». C’est la raison pour laquelle il est proposé une méthodologie destinée à permettre de prendre en compte l’ensemble des éléments pour permettre une « indemnisation proportionnée au dommage» que la servitude peut occasionner.

On peut ainsi différencier trois éléments principaux participant à l’indemnisation :

-La Perte de jouissance : Doivent être pris en considération pour le calcul de la perte de jouissance le volume de la servitude (on peut effectivement envisager, notamment en ville, de pouvoir construire au-dessus de la servitude), la moins-value du fonds servant, l’utilisation possible ou non de la servitude par le propriétaire du fonds servant, la perte locative éventuelle, ou la perte d’exploitation pour un terrain agricole :

-Les troubles de jouissance : Il s’agit de l’ensemble des nuisances, préjudices, découlant de la présence de la servitude de passage sur le fonds servant. Le trouble de jouissance doit tenir compte des bruits, poussières, pollution, odeurs (exemple : si la servitude dessert une station d’épuration) ; fréquence et horaires des passages, nature des engins utilisant la servitude, qualité des usagés (exemples : discothèque, restaurant, centre de secours, hôpital…), nuisances esthétiques ou trouble psychologique (exemple : l’ex-mari qui passe tous les jours sur la servitude grevant la maison restant à son ex-femme pour se rendre à son atelier), etc….

-Les dommages complémentaires : Ce sont les préjudices temporaires subits par le propriétaire du fonds servant qui sont directement liés à la période des travaux nécessaires à l’aménagement de la servitude par le propriétaire du fonds dominant, ainsi que les frais et dépenses que devra engager le propriétaire du fonds servant pour atténuer les préjudices pérennes découlant de la présence de la servitude. Par exemple, la nécessité pour le fonds servant de mettre une clôture le long de la servitude pour conserver un enclos. Les bruits et nuisances spécifiques au chantier d’aménagement de la servitude…

Ces trois éléments identifiés, il est alors possible de procéder au calcul final de l’indemnité. Il paraît aussi important de préciser que la servitude est constituée pour un usage du fonds dominant bien déterminé et que le préjudice basé sur les troubles de jouissance est calculé pour telle destination du fonds dominant (desserte agricole, desserte d’un logement…) et que si la destination venait à être modifiée en entrainant une aggravation conséquente des troubles, l’indemnité devrait être revue en conséquence.

Source: OGE

29.03.2016

Altius sera présent au BIMWORLD 2016 : “Concevoir, visualiser, simuler, collaborer plus facilement tout au long du cycle de vie de vos projets.”

Le BIM (Building Information Model) est un processus innovant permettant de renseigner une maquette numérique avec toutes les informations des différents intervenants. Elle permet de prendre de meilleurs décisions concernant vos projets et les communiquer. Le Géomètre-Expert, garant de la précision des mesures et de l’aspect foncier, s’inscrit parfaitement dans ce processus pour vous conseiller, vous accompagner et vous permettre de prendre de meilleures décisions dans vos projets. Etant donné l’essor de cette technologie et des perspectives qu’elle représente, le Cabinet Altius sera présent au BIM World 2016 du 6 au 7 avril 2016 à l’Espace Grande Arche de la Défense à Paris.

Avec d’autres Géomètres-Experts précurseurs dans ce domaine, nous vous accueillerons sur le stand 52 pour vous présenter nos compétences et nos réalisations de relevés 3D et BIM. Si vous souhaitez nous y rencontrer, assister aux conférences et ateliers, n’hésitez pas à nous demander votre invitation.

Visitez notre chaîne youtube pour en savoir plus sur nos réalisations 3D et les enjeux du BIM…

29.12.2015

Dématérialisation des documents d’urbanisme d’ici 2020

En 2020, tous les documents d’urbanisme devront être accessibles sur le Géoportail de l’urbanisme. L’intégralité des documents d’urbanisme et des servitudes d’utilité publique va être numérisée dans les quatre ans. Ce projet est rendu obligatoire par la directive européenne Inspire du 14 mars 2007, qui vise la mise à disposition d’informations géolocalisées sur les thématiques du développement durable, dont l’urbanisme. Cela s’est traduit en droit français par l’adoption d’une ordonnance n° 2013-1184 du 19 décembre 2013 qui fixe les modalités de la numérisation obligatoire selon un calendrier par paliers.

Les objectifs de ce grand projet de numérisation sont multiples. Il s’agit de renforcer la démocratie locale et d’accélérer l’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme, de réaliser des économies notamment sur le budget reprographie et encore de moderniser l’action publique. La directive Inspire impose une obligation de numérisation selon un format interopérable. Pour respecter ces exigences, le Conseil national de l’information géographique (Cnig) a défini un standard de numérisation.

Ainsi au 1er janvier 2016, les communes et intercommunalités seront tenues de mettre en ligne leurs documents d’urbanisme (Scot, PLU, carte communale, etc.), mais sans sanction ni standard imposé. En revanche à compter de cette même date, dès qu’une commune ou intercommunalité entreprendra l’élaboration ou la révision d’un document d’urbanisme, elle devra le numériser au standard Cnig. A ce stade, la publication sur le Géoportail de l’urbanisme sera possible mais pas impérative. Puis au 1erjanvier 2020, tous les documents d’urbanisme devront être en ligne sur le Géoportail de l’urbanisme, au format Cnig, faute de quoi ils seront inopposables.

Quant aux servitudes d’utilité publique ou SUP (site classé ou inscrit, plan de prévention des risques, etc.), elles doivent être transmises à l’Etat sous forme dématérialisée pour publication depuis le 1erjuillet 2015. A partir du 1er janvier 2020, les SUP qui ne sont pas annexées aux documents d’urbanisme dans le délai d’un an resteront opposables aux tiers dès lors qu’elles seront publiées sur le Géoportail de l’urbanisme.

Le processus est déjà en marche. Ainsi l’Etat indique avoir numérisé un certain nombre de documents d’urbanisme (la quasi-totalité des cartes communales, 50% des PLU…) selon un standard correspondant à celui du Cnig à 80%. Le Géoportail de l’urbanisme, en test actuellement avec six directions départementales des territoires (DDT), sera lancé officiellement début 2016.

Source: Ordre des Géomètres-Experts

10.11.2015

Copropriété : les modalités d’information des acquéreurs simplifiées:

L’ordonnance du 27 août dernier sur les modalités d’information des acquéreurs amende les dispositions de la loi ALUR afin de fluidifier les transactions immobilières, tout en préservant l’objectif d’une meilleure information de l’acquéreur sur le ou les lots dont il va devenir propriétaire, et ceci dès le stade de la promesse de vente. Le texte s’inscrit dans une démarche plus globale de simplification du droit applicable au marché immobilier afin de le rendre plus fluide, plus efficace et plus simple.

En effet, avant cette date, l’article L.721-2 du Code de la construction et de l’habitation tel qu’issu de la loi ALUR, donnait une liste particulièrement longue de documents qu’il convenait de fournir à l’acquéreur d’un lot de copropriété. Afin de simplifier cette lourdeur excessive, la loi relative à la simplification de la vie des entreprises du 20 décembre 2014 a autorisé le gouvernement à prendre par ordonnance toutes mesures relevant du domaine de la loi tendant à simplifier ces modalités d’information. C’est désormais chose faite. Tout en maintenant le niveau d’information nécessaire de l’acquéreur, elle précise que les éléments d’information et documents requis ne devront plus désormais être obligatoirement « annexés » à la promesse de vente, mais pourront être remis en l’acquéreur en amont et « au plus tard à la date de signature de la promesse», et transmis sur tout support et tout moyen, y compris sous forme dématérialisée. Cela devrait permettre de diminuer le volume de photocopies au moment de la signature.

Par ailleurs, l’ordonnance précise que les informations financières de la copropriété doivent cibler les seuls éléments utiles pour l’acquéreur et de simplifier l’établissement des éléments nécessaires à cette information. Un arrêté précisera le contenu de ces informations. En outre, l’ordonnance adapte l’information à transmettre en fonction de la situation de l’acquéreur ou du lot. Par exemple, elle supprime l’obligation de transmettre des informations sur la copropriété dans le cas où l’acquéreur est déjà copropriétaire d’un autre lot. De plus, les documents exigibles en cas de ventes de lots secondaires tels que les caves, parking etc… sont désormais allégés pour cibler les plus pertinents.

Finalement, au regard de l’ensemble des dispositions prises, peu de modifications sont introduites parla loi ALUR. C’est essentiellement le mode de transmission qui a été réformé.

Sources: JO et OGE

05.10.2015

Renouvellement urbain : 20 milliards d’investissements en faveur des quartiers - l’Etat, Action Logement et l’ANRU s’engagent pour un investissement massif

L’Etat, Action logement et l’ANRU ont signé, le 2 octobre 2015, une convention tripartite relative au financement du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) qui confirme et précise la mobilisation de 5 milliards d’euros générant 20 milliards d’investissements pour rénover les quartiers de la politique de la ville et amplifier l’action en faveur de la mixité sociale, de l’égalité et de la citoyenneté.

Cette convention couvrira la période d’octobre 2015 à décembre 2019 et prévoit entre autres un dispositif ambitieux de suivi et d’évaluation du NPNRU pour s’assurer que les résultats atteints seront à la hauteur des ambitions. Action Logement financera 93% du NPNRU.

Source: Communiqué de Presse ANRU/Action Logement

02.09.2015

Simplification de certaines règles d’urbanisme. Un décret publié au Journal officiel du 25 juillet 2015 simplifie les règles d’urbanisme applicables aux projets de construction de logement. Aires de stationnement, distance par rapport aux limites séparatives et recours aux dérogations au PLU sont concernés. Le décret n° 2015-908 du 23 juillet 2015 relatif à la simplification des règles d’urbanisme s’adresse aux collectivités territoriales et aux acteurs de la construction de logements, il entre en vigueur dès à présent. Il comporte trois dispositions visant à simplifier les règles d’urbanisme.

1) Allègement des obligations de réalisation d’aires de stationnement à l’occasion de la construction de résidences universitaires et d’établissements d’hébergement des personnes âgées dépendantes. Ainsi, l’article R. 123-9-1 précise que “trois places d’hébergement d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendante ou d’une résidence universitaire équivalent à un logement. Lorsque le quotient résultant de l’application du précédent alinéa donne un reste, celui-ci n’est pas prix en compte”.

2) Les demandes de dérogations sont assouplies. Le décret élargit les cas où il est possible, dans les zones dites tendues, de s’écarter des règles du plan local d’urbanisme pour la construction de logements, en introduisant une possibilité de déroger aux règles de retrait fixant une distance minimale par rapport aux limites séparatives.

3) Le texte précise les conditions dans lesquelles le pétitionnaire expose et justifie sa demande de recours aux dérogations aux règles du PLU, en zone tendue, prévues à l’article L. 123-5-1 du code de l’urbanisme.

01.07.2015

Loi Alur : nouveau décret d’application en matière d’urbanisme. Le décret n°2015-482 du 27 avril 2015 portant diverses mesures d’application de la loi ALUR du 24 mars 2014 introduit de nouvelles dispositions destinées à simplifier certaines procédures en matière d’application du droit des sols, d’autorisation d’urbanisme ou de prise en compte des différents modes d’habitat. Dans son objectif de clarification et de simplification de l’application du droit des sols, le décret apporte différentes nouveautés. En particulier, Il précise le régime juridique des habitations légères de loisirs et des résidences mobiles de loisirs, ainsi que de leurs installations mobiles accessoires. D’autre part, le décret vient dispenser les Installations de Stockage de Déchets Inertes (ISDI) d’autorisation d’urbanisme. En ce sens, le décret ne fait que tirer les conséquences du fait que ces installations seront potentiellement soumises à formalités d’enregistrement au titre de la législation sur les installations classées pour la protection de l’environnement. En matière d’autorisation d’urbanisme, le décret vient préciser différents points. Tout d’abord, il dispense de toute autorisation d’urbanisme les projets qui auront fait l’objet d’un contrôle au titre de la législation relative à la publicité relevant du Code de l’environnement. De plus, le décret comporte deux mesures relatives à la compétence du préfet pour délivrer les autorisations d’urbanisme aux fins de développer l’offre de logement dans les communes en déficit de logements sociaux. Désormais, le préfet pourra délivrer les permis de construire à la place du maire dans les secteurs de ce type ; L’objectif est aussi d’améliorer la mixité sociale. Par ailleurs, le décret prévoit, dans le but d’accélérer les obtentions de permis de construire, que les services instructeurs ne pourront plus solliciter des pièces complémentaires à la demande de permis de construire, au-delà de celles que le pétitionnaire doit obligatoirement fournir. Le décret prévoit aussi la fourniture des plans intérieurs, sur demande du maire, en cas de demande d’autorisation d’urbanisme portant sur la construction d’un immeuble collectif. Enfin, dans l’hypothèse de projet faisant l’objet d’une convention de projet urbain partenarial (ou situés dans un tel périmètre), le décret complète la liste des pièces exigibles dans les dossiers de demande de permis de construire ou de déclaration préalable desdits projets.

21.04.2015

Loi Macron : Le Sénat rejette les amendements visant à déréglementer la profession de Géomètre-Expert. Deux amendements déposés en urgence et sans concertation le 2 avril (l’un par le gouvernement et l’autre par un sénateur) visaient à modifier la loi ordinale en risquant de créer une véritable confusion en incluant des prestations exécutées par des professions voisines dans l’article de la loi n° 46-942 du 7 mai 1946 définissant le champ d’activité du géomètre-expert. Nos instances ordinales se sont donc une nouvelle fois mobilisées pour maintenir les niveaux de compétences et de formation actuellement requis pour intégrer la profession. Dans l’avis rendu par l’ordre des géomètres-experts il a été rappelé que nous avions souhaité, dès 2012, ouvrir nos rangs aux géomètres topographes [à l’origine de ces deux amendements] selon des modalités pérennes et équitables, tout en continuant de garantir à l’Etat et aux consommateurs européens un haut niveau de qualité de service….Pour permettre cette intégration, l’Ordre avait proposé, dans le cadre de la loi ALUR, la modification de l’article 26 de la loi du 7 mai 1946. Ainsi, les modalités d’accomplissement de la période obligatoire de stage de deux ans ont été adaptées à la spécificité d’exercice des géomètres topographes et un accompagnement dans l’acquisition des compétences indispensables à l’exercice du monopole a été prévu….Limiter le stage de deux ans aux seules compétences requises pour réaliser les travaux entrant dans le champ du monopole reviendrait à négliger des modules de formation essentiels à l’exercice d’une profession réglementée à laquelle le législateur est venu confier un monopole dont le fondement n’est autre que la protection du droit de propriété, droit à valeur constitutionnelle. Les deux amendements ont donc été respectivement rejeté et retiré par les sénateurs en séance du 14 avril. Le manque de concertation, ainsi que l’absence d’intérêt de ces amendements ont été soulignés. D’autres sénateurs ont relevé l’impérieuse nécessité de maintenir un haut niveau de formation et de compétence pour accéder à la profession. Enfin, la valeur ajoutée des géomètres-experts a été largement appréciée lors des débats.

12.03.2015

Modifications des dispositions de la loi ALUR. La loi n°2014-1545 du 20 décembre 2014 relative à la simplification de la vie des entreprises et portant diverses dispositions de simplification et de clarification du droit et des procédures administratives vient modifier de nombreuses dispositions de la loi Hamon du 17 mars 2014, comme de la loi ALUR du 24 mars 2014, afin d’alléger et de clarifier les obligations des entreprises et des citoyens. En matière immobilière il convient de noter que la loi du 20 décembre 2014 supprime l’obligation de mentionner la « surface habitable » dans la promesse de vente. Il ne reste donc que la traditionnelle indication de la superficie privative. Mais la modification essentielle touche l’article L.721-2 du Code de la construction et del’habitation, créé par la loi ALUR. Cet article fait obligation aux vendeurs d’un immeublesoumis au régime de la copropriété d’annexer un grand nombre de documents. L’absence de l’un de ces documents a pour conséquence de ne pas faire courir le délai de rétractation ou le délai de réflexion prévue à l’article L.271-1 du même code. Cette disposition a soulevé l’incompréhension de la part des professions de l’immobilier soulignant le fait que la multiplicité des documents pouvait conduire tant à alimenter des confusions de la part de l’acquéreur, qu’à allonger inévitablement les délais des ventes immobilières. En matière d’urbanisme cette loi modifie les dispositions relatives aux obligations en matière de création d’aire de stationnement, donne un délai supplémentaire au plan d’occupation des sols avant que ce document ne soit caduc, sous certaines conditions, et élargi le champ de l’article L.123-5-1 du code de l’urbanisme en matière de dérogations possibles au règlement du PLU. L’article L.123-1-12 du Code de l’urbanisme limite l’initiative des élus chargés d’élaborer des PLU en matière d’exigence de réalisation d’aire de stationnement lors de la construction de certains types de logements. La loi du 20 décembre 2014 complète cet article. Désormais ce sont trois catégories de construction qui bénéficient de cette limitation. En plus des logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’Etat, s’ajoute dorénavant les établissements assurantl’hébergement des personnes âgées et les résidences universitaires. Ainsi si ces types de constructions sont situées à moins de 500 m d’une gare ou d’une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre et que la qualité de la desserte le permet, le nombre d’aires de stationnement exigibles par logement ne peut dépasser 0,5, quel que soit les dispositions du PLU.

06.01.2015

Acquisition d’un nouveau scanner 3D. Le Cabinet est maintenant équipé d’un nouveau scanner laser venant en renfort du MS50 de LEICA. Il s’agit du Focus 3D X330, dernier né de chez FARO, d’une portée de 330 m et d’une précision allant jusqu’à 2mm. Compatible en extérieurs et intérieurs, il est ainsi plus rapide d’effectuer les relevés 3D de grands bâtiments, de locaux, d’excavations ou d’objets difficiles d’accès en faisant moins de numérisations. Les nuages de points sont compatibles avec le logiciel RealWorks de TRIMBLE dont le viewer est téléchargeable librement. Voir une vidéo de présentation (relevé 3D d’un bassin d’assainissement).

02.01.2015

Une nouvelle année, un nouveau nom, une nouvelle image ….
Depuis le 1er janvier 2015, le cabinet Cailleux-Fouché s’appelle ALTIUS. Nous changeons de nom, de couleur… mais notre équipe reste la même et toujours à votre service et vous présente tous ses voeux pour cette nouvelle année.

29.12.2014

Suppression de la notion de la surface habitable introduite par la loi ALUR

La Loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014, publiée ce 22 décembre, supprime en son article 15 la référence à la surface habitable introduite par la loi ALUR à côté de la surface dite “Carrez” (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 46, mod.).

Voici la rédaction du nouvel article 46 de la loi de 1965 :

Article 46, modifié par LOI n°2014-1545 du 20 décembre 2014 - art. 15 Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie. Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47. Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47. Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente. La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie. Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

A noter que la notion de « superficie de la partie privative » disparaît, sauf dans le 1er alinéa, et qu’un décret est censé venir redéfinir la notion de superficie…

11.12.2014

Mise en accessibilité et stationnement dans les copropriétés …

L’ordonnance n°2014-1090 du 26 septembre 2014 relative à la mise en accessibilité des établissements recevant du public (ERP), des transports publics, des bâtiments d’habitation et de la voirie pour les personnes handicapées adapte la législation sur l’accessibilité et impose que des places handicapés restent en parties communes dans les immeubles mis en copropriété afin de pouvoir être louées aux personnes handicapées. Un décret à venir précisera ces dispositions. Il conviendra désormais d’inclure dans les parties communes des nouveaux immeubles d’habitation, tout ou parties des places de stationnement adaptées aux véhicules des personnes handicapées et définit les modalités de gestion de ces places. Ces dispositions d’ordre public ne trouveront à s’appliquer que pour les copropriétés des immeubles bâtis dont la demande de permis de construire est déposée à compter du 1er janvier 2015.

14.10.2014

Le code du géomètre-expert mis à jour
En janvier 2013, chaque géomètre-expert avait été destinataire de la première édition du Code du géomètre-expert élaboré en partenariat avec les éditions LexisNexis. Depuis, le code a démontré toute son utilité, tant au niveau de l’exercice quotidien des membres de l’Ordre que pour l’image de la profession. Deux ans après sa sortie, l’édition d’une nouvelle version qui sera diffusée début 2015 est annoncée.

10.06.2014

Rencontre entre l’OGE et le cabinet de la nouvelle ministre de l’écologie
La nouvelle ministre de l’écologie, du développement durable et de l’énergie, Mme. Ségolène ROYAL, est chargée de préparer et mettre en œuvre la politique du Gouvernement dans les domaines du développement durable, de l’environnement et des technologies vertes, de la transition énergétique et de l’énergie, de la protection de la biodiversité, du climat et de la lutte contre le réchauffement climatique et la pollution atmosphérique, de la prévention des risques naturels et technologiques, delasécurité industrielle, des transports et de leurs infrastructures, de l’équipement, de la mer, ainsi que dans les domaines des pêches maritimes et de l’aquaculture. Un vaste portefeuille qui converge avec les différents champs d’intervention géomètre-expert. Le 10 juin, le Président François MAZUYER et Hervé GRELARD, Directeur général de l’OGE, se sont rendus au cabinet de la Ministre pours’entretenir de ces questions mais aussi de l’ensemble des dossiers d’actualité de la profession. Leurs interlocuteurs ont eu une écoute attentive sur la mise en place, en 2010, de l’Agenda 21 des géomètres-experts, une démarche pionnière et exemplaire à l’échelon d’une profession, ainsi que sur l’expérimentation à Sète et Marseille d’un portaildu littoral et de la merdestiné à répertorier et cartographier en 3D les occupations humaines sur la bande littorale et en mer, les usages ainsi que les droits concédés, qui sera présenté lors du congrès de Montpellier, en septembre 2014.